揭秘九个存量百货的改造升级之路

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  K&G导读:

  在存量商业时代下,与万达百货、家乐福中国衰落命运如出一辙的百货不可胜数。改造升级、优化运营、创新企划等方式顺理成章成为存量百货求生之道。

  通过以下几个具有代表性的项目,来展示经历电商冲击和存量商业时代的摸爬滚打后,存量百货探索出的转型生存之路。

  继2月12日高调并购万达百货下属37家门店后,6月23日苏宁易购又以48亿元大手笔收购家乐福中国。在达成自身零售全产业链布局的同时,苏宁易购的大手笔收购,无疑解决了万达百货和家乐福中国落寞之后的生存难题。

  在存量商业时代下,与万达百货、家乐福中国衰落命运如出一辙的百货不可胜数,由于地段、体量、商圈、资金等多方面原因,不是每一家都有机会且甘心被“苏宁们”收购退出,改造升级、优化运营、创新企划等方式顺理成章成为存量百货求生之道。

  揭秘九个存量百货的改造升级之路

  据统计,2019上半年存量改造的商业项目中,2-5万方左右的物业占比最大,存量改造已经成为百货甚至购物中心的常态,改造方向也都不尽相同。

  部分转型为非零售用途代表项目

  北京建国门贵友大厦—商办混合

  北京核心地段的老百货,正经历一轮集体阵痛,建国门贵友大厦也不例外。2017年8月贵友大厦闭店改造,将传统百货商场转型为Mini Mall,增加业态种类,向年轻化调整,并于当年11月正式重装开业,但收效甚微。

  今年5月,贵友大厦宣布进行二次闭店改造。7月初,宣布与优客工场达成合作,形成融合联合办公、IP活动运营、新零售新餐饮的“商办混合模式”。

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  图片来源:百度

  未来一层将以服装为主,另保留餐饮与影院业态,其余部分改建为优客工场,可提供300多个工位,预计11月正式接纳入驻办公。

  对于“商办混合”经营模式,许多百货与购物中心也曾有过尝试,业内人士认为既可全方位利用百货空间价值,降低运营压力,又可在餐饮、客流方面配套共赢,将可能成为下一个存量消化的趋势。

  上海Tx淮海剧汇—艺术展览

  第一百货淮海店与锦江国际购物中心位于上海市淮海路中段,相对崛起的东西两端,中段仍以街铺为主,周边缺少轨道交通站点引流、项目经营困难、商业力量薄弱。

  由此,百联集团与盈展集团决定打通第一百淮海店和锦江购物中心两栋物业,打造淮海中段商业地标也是最大体量的商业体——上海Tx淮海剧汇。

  在项目更新运作中,第一百货淮海店与锦江国际购物中心打通后,将在淮海中路一面设立一个高达40米的中空立面,雕琢LED屏幕与真山、真水、真绿植结合瀑布,在商业体的广场和外立面打造国际前沿的多媒体秀;

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  空间设计上作出更多留白,为社区留出更多休憩空间,并在各个楼层合计5个大小不一的舞台,引入不同合作伙伴与品牌的演出、展览;

  在业态布局上,Tx淮海剧汇也将引入更多潮流品牌,通过业态转型、功能注入打造集休闲购物、体验消费、文化娱乐为一体的国际化生活时尚新地标。

  去百货化,增加餐饮娱乐比重代表项目

  上海汇金百货

  经过21年的发展,汇金百货已然成为沪上最著名的商场之一,年销售额超10亿元,连续多年名列上海单体百货店销售前列,但硬件环境的陈旧与设备设施的老化已严重影响到顾客购物的舒适度,为提升商场环境形象,汇金百货启动了最大规模升级改造,计划用5年分楼层进行。

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  商场主要改造方式为更新硬件设施、为原先百货业态占绝大部分的商场增加餐饮、休闲等体验业态。项目方邀请意大利专业设计团队进行全案设计,工程总投资将超过7000万元,其次在每一层都新开咖啡店、轻餐饮和美容、美甲等体验店,计划将体验业态从目前5%的占比提升至15%左右,七楼将会开辟一千平米开海鲜自助餐厅。

  转型为社区购物中心代表项目

  上海南方友谊商城

  南方友谊商城是百联南方购物中心于2008年建设的二期项目,2019年百联南方作为集团购物中心业态的首个改造项目,分阶段实施升级改造,二期南方友谊商城首当其冲,于春节后2月22日开始闭店装修,计划在今年8月份全新开业。

  百联南方购物中心相关负责人表示,改造后的友谊商城不但将改变百货特性,商号也可能消失,这一板块将全面融入南方百联的社区购物中心业态,品牌替换率达到90%到95%。

  目前南方二期即友谊商城的零售业态约占60%,升级后将降低这一比例,引入更多餐饮娱乐业态,旨在聚焦年轻潮人和年轻家庭的消费者。今后将引入多个新型业态和区域首店,包括新能源汽车展厅、新文化生活空间、无边界美食厨房、健康活力运动场等。

  北京王府井百货

  由于电商的兴起,传统百货业态受到冲击,位于居民生活区的百货商场逐渐没落,转型为社区购物中心成为主要方向,王府井百货就是其中之一。

  2018年初,在北京市相关政策指引下,王府井购百货开始向社区型购物中心转型,如今这家商场重现生机。

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  升级后的王府井百货,业态品类分为购物、餐饮、娱乐、亲子与其他五类,亲子体验式消费成为重点。

  三楼均为亲子活动区域,不仅有彩虹岛儿童游乐园、玛酷机器人、捣蛋童年、乐高等儿童生活服务类业态,也有宝贝计画绘本美术、功夫之星、悦享艺汇国际艺术中心等教育培训中心。此外,同层还配备了美甲店与美发造型店。

  转型为奥特莱斯代表项目

  杭州解百

  杭州解百是在西湖边上做了百年零售的老店,见证了杭州百货业的百年变迁。2018年杭州解百转型升级,于12月15日以“城市奥特莱斯”的姿态重新亮相杭州湖滨商圈(以A座和C座为主)。

  A座定位为女性家庭的品质消费,全新打造体验+生活集合的同时,提供一站式购物享受;C座则致力于打造都市潮流新地标,以高性价比的生活购物体验为目标。

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  图片来源:联商网

  新解百集团提出“改革创新零售主业,打造互联·互动·互享实体零售平台”的战略思路,利用湖滨商圈得天独厚的地理位置,结合实体零售的互动性和体验性,瞄准新年轻家庭,通过时尚的品牌、便宜的价格、省时的路线,打造了家庭生活服务综合体。

  并特别打造全新会员平台,以会员制为运营核心,以会员权益为导向,以数字化为手段,使会员的购物流程更加贴心方便。

  上海五角场东方商厦

  东方商厦前身为2011年开业的华联商厦杨浦店,2005年翻牌为东方商厦杨浦店,彼时五角场商圈万达广场刚起步,合生汇、百联又一城等商业项目还未入市,东方商厦以其高端定位成为五角场商圈的时尚标杆。

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  图片来源:小嘉视角

  2017年随着五角场商圈多个项目进入调整升级,东方商厦杨浦店闭店,为了全面满足年轻人对时尚购物的体验升级改造为奥特莱斯,也是百联旗下首个城市奥莱项目。

  转型为家居卖场/商业办公楼代表项目

  北京百盛太阳宫店

  1994年就进入中国市场的百盛,曾是中国高端百货的代表和引领者,但随着中国百货业的萧条与后期经营调整的不到位,百盛太阳宫店自2010年开业起一直处于亏损状态。

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  图片来源:中购联

  数据显示,2013-2015年百盛集团净利润增幅分别为-58.4%、-34%、-174%,尤其是2015年亏损1.83亿元。2016年10月百胜集团停止经营百盛太阳宫项目,并将其出售。

  2018年,结合商场旧有格局,百盛太阳宫店改头换面为商务写字楼。

  北京百脑汇旗舰店

  成立于2009年4月的百脑汇旗舰店总面积共2.2万平方米,一度是京城东部最火的攒机大本营,与中关村齐名,最鼎盛的时期大约有400个商户。

  从2014年开始百脑汇受电商影响开始走下坡路,2018年底商户数在250个左右。

  北京百脑汇旗舰店为百脑汇19个项目中唯一一个租赁项目,租期10年,随着电脑品牌化、电商化的冲击和租期的临近,品牌专卖店纷纷撤柜。2019年6月9日,百脑汇北京店正式闭馆,之后将转型为家居大卖场。

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  图片来源:百度

  百脑汇电子信息有限公司北京凯业电子科技有限公司总经理吴锦宗表示:“公司主要收入为租金,平时进行租赁和商场管理,但随着整个IT环境受网络市场影响,这种经营形式已经不符合市场需求。”

  结语

  自2014年百货升级改造初见苗头,到全国范围内逐渐兴起,再到现今存量改造成为热潮,起死回生的百货成为典型案例被众人述说,个别百货却如上述几经波折,业态经营三改四改,仍未逃脱折损厄运。

  时代的车轮滚滚向前,存量商业的转型探索之路从未止息,未来,存量百货改造必会增添新方向。

  编辑:Jane

  作者:梁晓蕾

  文章来源:中购联

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