济南楼市:购房者别上错车也莫错过好机会

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  这几天济南天气高温连续,出去简直就是桑拿,蒸的整个人火急火燎,撒点椒盐、沾上芥末就能做料理了。与当下天气形成鲜明对比的就是济南楼市,怎一个冷清了得,6月份的楼市还没这么凄凉,7月份市场又凉了一截,客户的到访、成交更低了。

  2018年6月份中新国际城、龙湖春江郦城的毛坯房迎来上千人抢房,一个认筹排队排到了经十路,另一个认筹排队到了世纪大道。

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  济南楼市:购房者别上错车 也莫错过好机会

  转眼一年冰火两重天。

  去年8月份写过这么一篇文章,济南房价上涨预期已变 投机大门关闭

  济南楼市:购房者别上错车 也莫错过好机会

  估计很多人后悔没看这篇文章。

  购房者心如止水 热情衰减

  当下的济南楼市与2018年下半年行情不同。2018年经过下半年的楼市调控之后,部分虚高楼盘已经有10%左右的价格回调,部分楼盘甚至有15%左右的降价。

  本以为楼市调整会延续下去,2019年年初政策层面有又放松,部分开发商还有中介就认为这是楼市放松的信号,认为中国经济还得需要房地产这把夜壶,导致2019年3-4月份楼市行情回暖,开发商对2019年的楼市过于乐观,量升价涨之后,4月份政治局会议重新强调“房住不炒”,后面5、6、7月份各种楼市调控政策再次收紧,让这一次楼市调控的决心变为实锤。

  购房者意识到本次政府调控的决心:“房住不炒”、稳房价、稳地价、稳预期。自然不再被假的“狼来了”所欺骗,导致了政策加压之后,购房者在面对开发商、置业顾问、中介宣传不买就涨的言语之下,不为所动。房价不涨,贷款利率定向上升,更是加重购房者货比三家、观望的心态。

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  市场下行期 开发商也是黔驴技穷

  上午去东部片区,了解了下现在个楼盘的成交情况。与6月份相比较,大部分售楼处的到访量、成交量下降一半,到访的客户成交周期也会拉长,之前客户来了考虑考虑就会订房,现在是必须要带着父母、亲戚、七大姑八大姨都看看,才能最终决定。

  买房其实就是冲动消费,特别是对于刚需楼盘,每个楼盘的差距不大,留给购房者的考虑时间越多,成交概率越低。所以一般开发商都会想尽办法,让购房者早日交定金,这就算锁定客户了。

  当前的济南楼市,高价地楼盘、与低价地楼盘并存,又是刚刚步入三季度,各楼盘业绩压力还有缓冲时间,部分开发商还能抗一阵,不会轻易降价。而且一般地方公司的权限很有限,即使现在申请降价,集团公司也不会轻易批准,各销售总监轻易不会上一个申请降价的“折子”,有可能折子不仅不批,人还得给换了。

  所以你看各楼盘并不会有太多的促销手段和太大的促销力度,且政策层面首付分期也是不允许的,各楼盘能做的就是特价房、延迟购房者首付交付时间,别的的确没有好办法。

  黔驴技穷——等待拼刺刀的四季度来临。

  别上错车 莫错过好机会

  昨晚有个网友问我西棠甲第的情况,那个片区15000的18层价格还算合理,而之前精装房价格,的确有点高了。

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  其实每个片区的房子能值多少钱,跳出来看一下是比较直观的,虚不虚高,也能看个八九不离十。

  你比如说西客站片区,在售楼盘大多数是在13000-15000的价格,二手房的价格也多在14000-15000,这还是有配套学校的小区。

  雪山片区,南边有中新国际城、中新锦绣天地,所有房源价格13000-15000的价格算是正常价格,比较一下周边二手房的挂牌价格就知道了。往北万科城市之光清盘价格基本在15000,而现在的旁边开的精装16000+,就属于略高的。

  整个工业北片区刚需楼盘价格基本也是在13000-15000,短时间也不会跳出这个价格区间。

  看整个CBD片区,我认为价格相对这一年的行情有点另类偏高了,昨天我文章中分析过了,不做赘述。另外强调的一点是整个CBD片区的房价有支撑要感谢平安,仁恒、招商、龙湖、万科的地都是人家平安的,平安是只允许涨价的。所以CBD的价格坚挺,又支撑了周边高新、贤文、汉峪、奥体的价格,得通盘来看。

  当然还有二环南片区价格相对比较稳定,21000-22000的价格,因为供应量的确不大,所以价格也稳定下来了。

  还有哪里,欢迎留言提问,我再留言补充。

  济南楼市:购房者别上错车 也莫错过好机会

  小结:楼市平稳期,多看多关注别上错车,莫错过好机会。中国的楼市真的就是政策市,你要结合城市发展、经济发展、金融政策、楼市调控政策等综合因素,来判断未来的楼市走向。

  对于购房者如果你还有购房的打算,这半年一定要多关注,买不买是其次,多关注就会避免很多坑,同样别错过好的上车机会。这就像炒股,空仓不代表你就不打开炒股软件看看行情,市场敏感度要保持的。

  对于买房来说大多数人都是事后诸葛亮,包括我在内,只有经历过我们才能把这些阅历变成自己的经验,判断推导出未来的趋势。往前数10年,除了部分买了烂尾盘的购房者,谁都会庆幸、佩服自己早买房。而从现在往后数10年到2028年,大部分人还是会庆幸、佩服自己当下买房的决定。买房不管投资、自住,3-5年都是不会卖的,在持有这段时间一般都会经历市场的波峰和波谷,平常心看待涨跌。

  调整期有人看到的是风险,有人看到的是机会,我们无法用一篇文章概括完全整个市场。长期看热点城市的房价,始终还是要涨的。

  更多楼市分享,周末再做解答。

  个人观点,供您参考。

  7月28日线下交流会报名

  7月28日(周日)下午1点,我将在CBD华润昆仑御售楼处做一次线下交流会,这是2019年做的第二次线下交流会,讲讲济南楼市,聊聊济南楼市到年底的市场走向,CBD片区各个楼盘情况,以及刚需改善投资的置业思路。另外是互动提问解答环节,通过具体的几十个问题的现场交流,大家一起探讨取长补短。活动完全免费,大家可以加我的微信号:jilou2017,留言姓名、电话、人数,报名参加。

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  有问题请留言提问,提问的朋友一定要将问题描述清楚具体不要太笼统:1.房屋拥有状况 2.刚需、改善、投资 3.资金预算,首付、总价 4.区位:东西南北 5.学区配套需求6.其它主要需求,欢迎搜索关注我的个人微博——贺小泡,或者添加我的个人微信——jilou2017,留言提问。谢谢!